Nombre de propriétaires ont parfois à faire face à un départ temporaire à l’étranger et quitter leur résidence. Vendre, louer ou laisser vacant son logement sont les principales options des expatriés temporaires… Un choix pas toujours évident lorsque l’on sait que l’on va revenir dans quelques mois et que l’on souhaite réintégrer son logement.
La loi ELAN, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, a introduit, par un Titre 1er Ter, le « bail mobilité » au sein de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Le régime du bail mobilité est régi par les articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bail mobilité ne peut être conclu qu’avec certaines catégories de locataires, pour une durée variable ne pouvant excéder 10 mois.
Il est ainsi plus adapté à la mobilité du bailleur que le bail meublé de droit commun qui ne peut être inférieur à 1 an et se renouvelle automatiquement à son terme à défaut de congé dans les délais, ou la location en Airbnb limitée à 120 jours par an.
Il est également plus flexible que le bail meublé étudiant d’une durée de 9 mois non renouvelable, tout en visant des catégories de locataires similaires.
1. Catégories de locataires visés
À la date de prise d'effet du bail, le locataire doit justifier qu’il relève de l’une des catégories ci-dessous :
- Formation professionnelle
- Études supérieures
- Contrat d'apprentissage
- Stage
- Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique,
- Mutation professionnelle,
- Mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle.
La sous-location est possible sous réserve d’une autorisation préalable du bailleur.
2. Mise à disposition d’un logement meublé décent
Le bail mobilité, est avant tout un bail meublé. C’est donc sans surprise qu’il doit répondre aux critères du logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Cet équipement minimum comprend le mobilier listé par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
À défaut, le bail encourt la requalification en bail nu et l’application du régime qui s’y attache. Une telle requalification aurait, pour principale, conséquence de basculer dans le régime de reprise pour habiter qui doit respecter des conditions de forme et de délai strictes.
3. Durée du bail mobilité
Le bail mobilité est conclu pour au minimum 1 mois et au maximum 10 mois, il est non renouvelable et non reconductible.
L’article 25-14 de la loi du 6 juillet 1989 autorise 1 modification de la durée initiale du bail par avenant, sans que la durée totale du contrat puisse excéder 10 mois.
Si à l’issue du bail mobilité, les parties conviennent de signer un nouveau bail meublé, il ne peut plus s’agir d’un bail mobilité, mais d’un bail meublé de droit commun.
À la fin du bail, si le locataire et le propriétaire signent un nouveau bail pour le même logement meublé, alors ce nouveau bail est obligatoirement le bail d'une location meublée.
4. Congé du locataire
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois sous réserve de respecter le formalisme prévue par le texte.
5. Loyer et forfait de charges
Le loyer est librement fixé par les parties et ne peut pas être révisé en cours de bail (Loi 89, art. 25-16).
Les charges locatives accessoires au loyer principal peuvent être récupérées par le bailleur sous forme de forfait de charge (Loi 89, art. 25-18). Le locataire s’acquitte du paiement de ce forfait simultanément avec le loyer, aucun complément ou à régularisation ultérieure n’étant permise. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Ce montant ne doit pas être disproportionné par rapport au dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait.
6. Dépôt de garantie
Attention ! Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur (Loi 89, art. 25-17)
08/06/2019
DB
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