Nombre de propriétaires ont parfois à faire face à un départ temporaire à l’étranger et quitter leur résidence. Vendre, louer ou laisser vacant son logement sont les principales options des expatriés temporaires… Un choix pas toujours évident lorsque l’on sait que l’on va revenir dans quelques mois et que l’on souhaite réintégrer son logement.
La loi ELAN, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, a introduit, par un Titre 1er Ter, le « bail mobilité » au sein de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Le régime du bail mobilité est régi par les articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bail mobilité ne peut être conclu qu’avec certaines catégories de locataires, pour une durée variable ne pouvant excéder 10 mois.
Il est ainsi plus adapté à la mobilité du bailleur que le bail meublé de droit commun qui ne peut être inférieur à 1 an et se renouvelle automatiquement à son terme à défaut de congé dans les délais, ou la location en Airbnb limitée à 120 jours par an.
Il est également plus flexible que le bail meublé étudiant d’une durée de 9 mois non renouvelable, tout en visant des catégories de locataires similaires.
L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, en vigueur depuis le 1er octobre 2016 mérite d’être analyser sous le prisme du statut dérogatoire des baux commerciaux.
L’ordonnance réforme en profondeur le droit commun des contrats. Exception faite de la modification de l’article L145-41 du Code de commerce relatif aux clauses résolutoires, elle ne modifie pas directement le statut des baux commerciaux. En revanche, elle introduit des nouveautés qui sont susceptibles d’avoir des effets à titre supplétif sur ce statut, des effets qu’il faut désormais intégrer tant dans la phase de négociation que dans la phase d’exécution du bail.
Sans nous livrer à un commentaire exhaustif de cette ordonnance, un certain nombre de points méritent une analyse particulière sous le prisme du statut des baux commerciaux.
Application de la loi dans le temps (1), la phase de négociation et de formation du bail commercial (2) et la phase d’exécution du bail (3).
1. Application de la loi dans le temps
L’ordonnance organise l’application de la réforme dans le temps. Prévoyant une entrée en vigueur le 1er octobre 2016, le texte précise que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne. Toutefois, les actions interrogatoires en matière de pacte de préférence (C. civ. Art., 1123, al. 3 et 4) de représentation (C. civ., Art. 1158) et de purge de nullité du contrat (C. civ. Art., 1193) sont en vigueur depuis le 1er octobre 2016.
En revanche lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s'applique également en appel et en cassation (ordonnance n° 2016-131, 10 fév. 2016, Titre IV, art. 9).
Ainsi, si le bail est conclu ou renouvelé avant le 1er octobre 2016, alors les nouvelles dispositions ne s’appliquent pas, même si la date de prise d’effet du bail ou du renouvellement est postérieure au 1er octobre 2016. En revanche, si le bail est renouvelé après le 1er octobre 2016, les nouvelles dispositions s’appliquent et ce même si la date de prise d’effet du bail renouvelé est antérieure au 1er octobre 2016.
De la même manière, s’il y a une fixation judiciaire du loyer après l’entrée en vigueur de l’ordonnance, les nouvelles dispositions s’appliquent.
Lire la suite : Conséquences pour les baux commerciaux de la réforme du droit des contrats
Par un arrêt du 11 avril 2019, la Cour de cassation a précisé que la limitation de la garantie solidaire du cédant à 3 ans est d’ordre public, alors que l’article L. 145-16-2 du Code de Commerce n’est pas visé par l’article L. 145-15 du même code qui liste les articles d’ordre public du statut des baux commerciaux.
« Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, d’une part, que l’article L. 145-16-2 du code de commerce, qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate, d’autre part, que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties, la cour d’appel en a exactement déduit que ce texte n’était pas immédiatement applicable » (Cass. Civ.3e, 11 avril 2019, n°18-16.121, FS-P+B+I).
Nul doute que la Cour de Cassation a entendu donner une portée importante à cet arrêt rendu en formation de section (FS) et publié au Bulletin d’information de la Cour de cassation (B) et sur son site internet (I).